Cartagena está en la recta final para adoptar su nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Tras más de dos décadas de desactualización, el proyecto avanza por la concertación ambiental y llegará al Consejo Territorial de Planeación (CTP) y al Concejo, con una ambición necesaria: proteger nuestra Estructura Ecológica Principal. Pero proteger también exige responder una pregunta esencial: ¿quién asume el costo de esa conservación?
El calendario hace urgente la discusión. La Administración Distrital prevé presentar el proyecto al Concejo en noviembre, con la meta de aprobar el nuevo POT antes de terminar 2026. Este es el momento para definir no solo qué vamos a conservar, también cómo hacerlo sostenible y equitativo.
La dimensión territorial es enorme. Según el Diagnóstico de la Dimensión Ambiental del POT, el Distrito tiene 63.887 hectáreas: el 36,5% corresponde a suelo rural suburbano y el 5,1% a suelo de protección. Las decisiones de ordenamiento pueden cambiar sustancialmente las posibilidades de aprovechamiento de ese territorio.
Cuando el POT somete un predio a un tratamiento de conservación que restringe su desarrollo, la ciudad gana ecosistemas estratégicos, pero al propietario se le limita su aprovechamiento económico. La pregunta no es si debemos conservar, sino cómo distribuir equitativamente los costos de esa conservación.
La Ley 388 de 1997, en su Artículo 48 establece la compensación a los propietarios de terrenos e inmuebles determinados como de conservación ambiental. El Decreto 151 de 1998 desarrolló, entre otros mecanismos, la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo (TDC).
Cuando legalmente proceda, la TDC permite reconocer derechos transferibles equivalentes a la magnitud del potencial de construcción limitado. El propietario puede negociarlos con un desarrollador que busca mayor edificabilidad en zonas receptoras definidas por el ordenamiento. Así, la compensación se realiza sin un desembolso de caja equivalente por parte del Distrito.
Bogotá incorporó este mecanismo en su POT de 2021 para suelo rural de la Estructura Ecológica Principal destinado a uso público y restauración, y lo reglamentó en 2023 mediante certificados y subastas. Cartagena puede adaptar una herramienta de esta naturaleza a su realidad territorial.
El verdadero desafío no es escoger entre desarrollo y conservación. Es diseñar un sistema en el que ambos puedan coexistir. Un POT que impone restricciones importantes sin mecanismos claros de compensación traslada el conflicto al futuro, predio por predio, durante años de controversias administrativas y judiciales.
No se trata de flexibilizar la protección ambiental ni de reducir las áreas de conservación. Se trata de que, cuando el ordenamiento imponga cargas de conservación, existan mecanismos jurídicos y económicos para distribuirlas de manera equitativa.
Un POT moderno no enfrenta al propietario con la conservación. Alinea los incentivos económicos de los ciudadanos con el deber de proteger nuestro territorio.