Avanza proyecto de reforma al régimen de propiedad horizontal en Colombia, el cual permitiría a cualquier vivienda residencial ser de uso turístico. Ya cuenta con ponencia favorable para un segundo debate en la Cámara de Representantes. Expertos advierten riesgos como mayor especulación en los precios de los arriendos y menor oferta de inmuebles.
Se trata del proyecto de ley 205 de 2022, acumulado con el 282 de 2022, que busca reformar la Ley 675 de 2001, la cual establece desde hace 22 años las condiciones de seguridad y convivencia entre los propietarios de inmuebles. El motivo detrás de esto es el rápido crecimiento de alquileres a corto plazo, como los que se ofrecen en plataformas digitales como Airbnb. Lea también: Cámara de Representantes aprobó el informe de ponencia de la reforma a la salud
Bajo este argumento es que considera necesario “que se reconozca la importancia de autorizar en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal la prestación de los servicios turísticos”.
Fue aprobado en primer debate en mayo de este año, y ya cuenta con ponencia favorable para segundo debate ante la plenaria, a cargo de los representantes Oscar Sánchez León, José Jaime Uscátegui y Jorge Eliecer Tamayo, entre otros.
Si se aprueba la nueva ley, cambiaría la forma en que funciona el sistema actual. Actualmente, una vivienda solo puede ser utilizada para turismo si así se especifica en el reglamento de propiedad. Bajo la nueva propuesta, se presumiría que cualquier vivienda puede ser utilizada para turismo, a menos que se especifique lo contrario.
El apocalipsis de la gentrificación
En ciudades como Medellín, la oferta de viviendas en arriendo ha caído más de un 58% y los precios siguen por las nubes: muchos de los contratos de arrendamiento con inquilinos locales se han terminado para ofrecerlos en plataformas turísticas. Lee también:
AirBNB es una plataforma digital dedicada a la oferta de alojamientos mediante la cual un ciudadano particular puede publicitar y contratar un arriendo. Es decir, se puede alquilar desde un apartamento por un fin de semana hasta una habitación con solo hacer una publicación.
Esto ha generado todo tipo de debates alrededor de la llamada ‘gentrificación’, un término que trata de explicar el impacto que tiene la llegada masiva de turistas extranjeros y nómadas digitales a la ciudad.
“Si ya está siendo un problema controlar los Airbnb, luego no habrá cómo hacerlo”, afirma María Alejandra Pérez, directora jurídica de La Lonja en Medellín.
Bajo la ley actual, la vivienda turística se permite únicamente si está expreso su uso comercial en el reglamento. Es decir, desde que se constituye el edificio en el régimen o, luego, mediante reforma del reglamento.
“Lo que se quiere con este proyecto es invertir la ley actual: que se presuma permitido el uso turístico de cualquier vivienda residencial, y que la prohibición sea la que quede expresa. Con esto, quienes compren una propiedad con vocación residencial tendrán que modificar la escritura pública del reglamento, consignando allí su prohibición, siempre y cuando esta sea aprobada en la asamblea del edificio por mayoría”, explicó Rafael Felipe Gómez, abogado especialista en derecho comercial.
Para Rafael Felipe, de ser aprobada dicha modificación se vendría un “apocalipsis” en materia de disponibilidad de vivienda, así como de especulación de precios.
Opiniones desde el sector turístico
Para Federico García, gerente de La Lonja, el camino no es que se prohiba sino que se reglamente de una manera más estricta y se establezcan edificios dedicados exclusivamente a la actividad turística.
El dirigente gremial fue enfático en que los alojamientos turísticos no se deben permitir en copropiedades residenciales. En cambio, afirmó que los desarrollos inmobiliarios dedicados al turismo son vistos con buenos ojos por los operadores, la gestión de activos y las oportunidades de inversión. Insiste en que se debe tener un buen control y vigilancia. Y concluye afirmando que el turismo en propiedades residenciales no le está haciendo bien a la sociedad.
Entre tanto, Juan Carlos Tirado, director regional de EE Hoteles, consideró que la deficiencia mayor está dentro del control territorial, pues a muchas personas les ha tocando desplazarse debido a la renovación urbanística.
“El huésped es el rey, sí, pero no gobierna. El turismo es lo que nos deja vivir, pero hay que evitar que venga a hacer despropósitos. También creo que la educación es muy importante para que se entienda que el turismo es transversal a la ciudad y genera desarrollo económico”, expresó.
Medidas contra alquileres vacacionales
Ya son varias las ciudades a nivel mundial las que están tomando medidas contra los alojamientos de corta estancia, pues este tipo de plataformas han sido acusadas de inflar los precios de la vivienda, expulsar a la población local y fomentar el turismo excesivo.
Por ejemplo, Nueva York prohibió los alquileres de menos de un mes; Florencia (Italia) anunció la prohibición de nuevos anuncios de Airbnb y otros alquileres vacacionales de corta duración en el centro histórico de la ciudad. París, por su parte, limitó el número de días de alquiler. Berlín impuso normas estrictas. Y en Ámsterdam los anfitriones sólo pueden alquilar sus propiedades un máximo de 30 noches al año.
Panorama en Cartagena: llamado a la regulación
Las plataformas de alquiler de alojamiento han revolucionado la manera de recibir el turismo en la ciudad.
Para el sector dedicado al turismo, ha sido beneficioso por el aumento de demanda. Pero muchos aún ven de reojo los posibles riesgos sociales de las nuevas dinámicas que manejan los turistas para usar inmuebles en la ciudad
Tomar un apartamento de Airbnb para el turismo significa, según varias voces, el desalojo y el desplazamiento de alguien. El conflicto con esta plataforma es similar a la contienda entre inDrive y los taxistas, generando preguntas como: ¿quién regula lo que se acuerda a través de la aplicación? ¿Quién toma cartas en el asunto en Cartagena frente a la competencia con los hoteles?
Al ser tenida en cuenta esta plataforma como modelo de negocio, y ante la alta demanda, comenzó a exigirse el Registro Nacional de Turismo (RNT) para poder ofrecer servicios, evitando la competencia desleal con los hoteles que sí cuentan con su debido registro. Sin embargo, aún son muchas las personas en Cartagena que arriendan sin contar con este requisito. Lea también: AirBNB en barrios de Cartagena, ¿sin Dios ni ley?
“Aquí en Cartagena muchas personas no tienen ingresos, la gente busca ingreso por donde sea. A una persona que tenga una casa en El Pozón se le puede ocurrir de un momento a otro coger una de las habitaciones y rentársela a un extranjero para ofrecerle ‘una experiencia’. Digamos que en ese punto de vista del hambre y la pobreza que hay en la ciudad, es buena la opción que brinda AirBNB”, expuso Uriel de Arco, docente universitario y conferencista de la ciudad.
Sin embargo, De Arco también contrasta el debate:“Pero hay que cumplir con un reglamento. Con unas leyes y unas condiciones físicas para brindar a quien se hospeda. En los edificios que no son residenciales, sino turísticos, se deben cumplir unos parámetros y condiciones distintas (ascensores, zonas comunes, zonas sociales, piscinas) que no aplican a las zonas residenciales. Esto para que los visitantes no se lleven una percepción extraña”.
¿Y cómo pinta el debate?
Se destacan la creciente tensión entre el deseo de aprovechar las oportunidades económicas que ofrecen plataformas como Airbnb y la necesidad de proteger a las comunidades locales, manteniendo un equilibrio en el mercado inmobiliario.
Las opiniones siguen siendo mixtas. Algunos ven el auge del alquiler turístico como una amenaza para la vivienda local y creen que podría llevar a la gentrificación masiva, lo que podría empujar a los residentes originales fuera de sus propias comunidades debido al aumento de precios.
La aparición de plataformas como Airbnb ha revolucionado el mercado turístico y ha ofrecido nuevas oportunidades económicas. Sin embargo, es esencial que se aborden las preocupaciones sobre su impacto en las comunidades locales y en el mercado de alquiler a largo plazo.
Las ciudades en Colombia deben considerar medidas regulatorias para garantizar que el turismo sostenible y el bienestar de los residentes no se vean comprometidos. Además, es crucial una comunicación abierta y la participación de todas las partes interesadas para una correcta toma de decisiones.