El reciente anuncio del aumento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV) para 2026 volvió a encender las alarmas entre propietarios y arrendatarios en Colombia, quienes prevén un impacto directo en gastos fijos como la cuota de administración de edificios y conjuntos residenciales.
Sin embargo, contrario a lo que muchos creen, la cuota de administración no tiene un incremento automático ni un tope máximo definido por la ley. Para entender cómo funciona este ajuste, es clave revisar la Ley 675 de 2001, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la convivencia y administración de este tipo de inmuebles en el país. Lee también: Negocios en conjuntos residenciales: lo que dice la ley en Colombia.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el aumento de la administración
De acuerdo con el Artículo 38 de la Ley 675, el valor de la cuota de administración depende exclusivamente del presupuesto anual de gastos e ingresos, el cual debe ser presentado por el administrador y aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, máximo órgano de decisión dentro de la propiedad horizontal.
Esto significa que no existe un porcentaje mínimo ni máximo obligatorio para el incremento de la cuota. La Asamblea tiene la facultad de fijar tanto cuotas ordinarias como extraordinarias, siempre que estas estén justificadas en las necesidades reales del edificio o conjunto residencial.
¿La cuota de administración debe subir según el IPC o el salario mínimo?
Aunque no es una obligación legal, la mayoría de administraciones toman como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior para proyectar el ajuste. Esto se debe a que los principales rubros del presupuesto —como aseo, vigilancia y mantenimiento— suelen incrementarse con base en la inflación y el salario mínimo.
Es importante aclarar que el aumento no es automático. El administrador debe presentar una propuesta formal ante la Asamblea, explicando las razones del ajuste y detallando el impacto en cada rubro del presupuesto.
De cuánto podría ser el aumento de la cuota de administración en 2026
Para quienes desean anticiparse y preparar su presupuesto, hay un dato clave: los servicios de aseo y vigilancia representan entre el 60 % y el 70 % del gasto total de una copropiedad. Estos contratos suelen verse directamente afectados por el alza del salario mínimo y los costos laborales.
Por esta razón, propietarios citados por El Tiempo estiman que en 2026 el incremento de la cuota de administración debería ubicarse entre un 12 % y un 25 %, dependiendo de factores como el tamaño del conjunto, el número de trabajadores, el estado de las zonas comunes y las decisiones adoptadas por la Asamblea. Lee también: Dueños de mascotas en conjuntos residenciales podrían pagar multa: esta es la razón.