Al momento de arrendar una vivienda, una de las dudas más comunes es quién debe responder por las reparaciones que surgen con el paso del tiempo. Desde un vidrio roto hasta una filtración en el techo, la línea entre lo que le corresponde al inquilino y lo que debe asumir el propietario no siempre resulta evidente.
Para evitar malentendidos y conflictos, la legislación colombiana ha establecido pautas claras que delimitan estas responsabilidades. La Ley 820 de 2003, junto con disposiciones del Código Civil, es la base que regula el tema y garantiza que tanto arrendador como arrendatario tengan claridad sobre qué arreglos asumir.
Por eso, aquí te explicamos en base a dicha legislación como es la relación entre inquilino y arrendatario en Colombia. Lee también: Reforma tributaria: así afectará las cuotas de administración en conjuntos residenciales.
Responsabilidades del inquilino en Colombia
Las reparaciones locativas son aquellas derivadas del uso cotidiano o negligencia del arrendatario. Entre ellas se incluyen vidrios rotos, pintura rayada, cerraduras deterioradas o limpieza de cañerías.
Según el artículo 9 de la Ley 820 de 2003, el arrendatario debe “efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias”. Ejemplos comunes son reponer cristales, reparar puertas y ventanas, pintar zonas marcadas, realizar mantenimiento general del interior y limpiar chimeneas o tuberías.
En el texto, se lee textualmente, lo siguiente:
Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias"
Responsabilidades del propietario en Colombia
Al propietario le corresponde atender las reparaciones indispensables, es decir, aquellas necesarias para garantizar la habitabilidad del inmueble. Se trata de fallas estructurales, filtraciones, daños en tuberías o electricidad y deterioros por eventos fortuitos. Tal como lo deja claro la normativa en su articulo 8:
Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato"
El inquilino, aunque deba tolerar estas reparaciones, tiene derecho a una rebaja proporcional del canon de renta durante el tiempo en que se vea afectado en el uso del inmueble.
En caso de que el arrendatario realice reparaciones indispensables por falta de respuesta del arrendador, podrá descontar su valor de la renta hasta un máximo del 30 % mensual. Para ello es obligatorio notificar al propietario, demostrar que no fue culpa suya y evidenciar que el dueño no actuó oportunamente.
Cómo actuar ante reparaciones indispensables
Ante reparaciones indispensables el inquilino, debe hacer lo siguiente:
1. Notificar al propietario tan pronto como se detecte el daño.
2. Documentar el origen del problema y la petición de reparación.
3. Si el dueño no responde, el inquilino puede realizar la reparación y aplicar el descuento en la renta (hasta 30 % mensual).
4. En caso de desacuerdo, se recomienda acudir a conciliación o a las Casas de Justicia.
