Es común encontrar en conjuntos residenciales de todo el país tiendas de barrio, peluquerías, panaderías y otros pequeños negocios que nacen como emprendimientos dentro de las viviendas. Aunque esta práctica se ha normalizado con los años, lo cierto es que está sujeta a una regulación legal estricta que muchos desconocen.
La Ley 675 de 2001 es la norma que regula la propiedad horizontal en Colombia, estableciendo los lineamientos para el uso de los bienes privados en edificios y conjuntos residenciales. Su objetivo es garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y el respeto por la destinación urbanística de los inmuebles.
De esta manera, instalar un negocio en un conjunto de uso exclusivamente residencial puede convertirse en un problema legal si no se cumplen los requisitos establecidos por la ley colombiana. Te podría interesar: Reforma pensional en Colombia: así se reducen las semanas de cotización por cada hijo.
¿Qué es la propiedad horizontal en Colombia?
La propiedad horizontal es una figura jurídica que organiza los inmuebles que comparten zonas comunes, como pasillos, ascensores, jardines o porterías, al tiempo que cada propietario mantiene sus áreas privadas. Se trata de un régimen de copropiedad, pues además de compartir espacios físicos, se comparten la gestión, la administración y el mantenimiento de las zonas comunes.
La Ley 675 de 2001 contempla tres tipos de conjuntos:
- Uso residencial: destinados únicamente a vivienda.
- Uso comercial: destinados a actividades mercantiles.
- Uso mixto: permiten la convivencia entre vivienda, comercio, oficinas o incluso industria.
¿Se pueden tener negocios en un conjunto residencial?
La respuesta depende del tipo de conjunto y de lo que diga el reglamento de propiedad horizontal.
En conjuntos exclusivamente residenciales no está permitido abrir negocios de ningún tipo. Esto incluye tiendas, talleres, consultorios, peluquerías, oficinas y cualquier otra actividad comercial que implique atención al público o circulación constante de clientes.
En conjuntos de uso mixto sí es posible instalar negocios, pero bajo condiciones específicas:
- Que el reglamento de propiedad horizontal lo permita de manera expresa.
- Que se cumplan las normas urbanísticas del municipio o distrito.
- Que se obtenga una licencia de adecuación expedida por la curaduría urbana.
El artículo 18 de la Ley 675 señala que los propietarios deben usar sus unidades privadas de acuerdo con la destinación prevista y abstenerse de realizar actos que afecten la seguridad, estabilidad del edificio o tranquilidad de los demás residentes.
Multas y sanciones en Colombia
Multas y sanciones por incumplimiento Cuando un propietario instala un negocio en un conjunto residencial sin autorización, la administración está facultada para imponer multas y exigir el cierre inmediato del establecimiento. También puede restringir el uso de las zonas comunes al infractor.
La situación puede ser aún más grave: las sanciones establecidas en la Ley 13800 de 1997 van desde 70 hasta 400 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).
¿Qué hacer si un vecino abre un negocio sin permiso?
En caso de que un residente se vea afectado por un negocio no autorizado dentro del conjunto, existen varios caminos legales:
1. Presentar una queja formal ante la administración del conjunto.
2. Solicitar que se apliquen las sanciones previstas en el reglamento de propiedad horizontal.
3. Acudir a la inspección de policía o a la autoridad urbanística correspondiente.
4. Iniciar una acción judicial por perturbación a la posesión o afectación a la convivencia. Te podría interesar: Reforma tributaria: así afectará las cuotas de administración en conjuntos residenciales.