Cartagena es uno de los destinos de Colombia más atractivos para los turistas. El número de visitantes continúa aumentando cada año. Según cifras de la Corporación Turismo Cartagena de Indias (Corpoturismo), en el primer trimestre de 2024 llegaron a la ciudad por vía aérea 194.272 pasajeros internacionales y 670.321 nacionales, lo que representó un aumento del 32% de visitantes extranjeros en comparación al mismo periodo de 2023 y un aumento del 0,2% de visitantes nacionales.
El aumento en las cifras viene determinado por diferentes factores. Uno de ellos es el auge de las viviendas turísticas o de renta corta, principalmente ofrecidas a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking.com y otras.
Proporcional al aumento en el número de visitantes, también creció exponencialmente el número de viviendas turísticas. Cartagena es la ciudad del país en la que más ha crecido este fenómeno en los últimos años. El número de las viviendas turísticas incrementó entre 2022 y 2023 en un 16%, pasando de 7.078 propiedades en 2022 a 7.536 el año siguiente. Puede interesarle: “No veo clara la aprobación”: Dumek sobre construcción de un nuevo aeropuerto
Esto posiciona a la Heroica como la tercera ciudad del país con mayor porcentaje de este tipo de establecimiento, solo detrás de Medellín y Bogotá.
Regulación a nivel nacional
La prestación de estos servicios está reglamentada con la ley 300 de 1996 (Ley General de Turismo) que posteriormente fue modificada en el año 2020 por la ley 2068. Por otra parte, el decreto 1836 de 2021 regula lo relacionado con el Registro Nacional de Turismo y las obligaciones de los operadores de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos prestados y/o disfrutados en Colombia.
De esas normas se interpreta que cuando una persona natural o jurídica usa o pretende usar su inmueble para prestar el servicio de hospedaje en plataformas digitales, está actuando como un prestador de servicios turísticos, lo que impone la obligación de contar con Registro Nacional de Turismo.
El artículo 1 del decreto 2590 de 2009 establece que “cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos”. Además, el artículo 2 del decreto dispone que el contrato entre el prestador de servicio turístico y el usuario es un contrato de hospedaje, en virtud de que se está ofreciendo un inmueble en una plataforma de servicio turístico. Entonces, el inmueble es considerado una “vivienda turística”.
Múltiples efectos en la ciudad
El crecimiento exponencial de la vivienda de renta corta en Cartagena genera impactos positivos en la economía local, pero a su vez implica cambios y efectos en la industria turística, particularmente en el sector hotelero de la ciudad, ámbito que sufre una caída en la ocupación y afronta mayor carga impositiva que su competencia directa.
Adicionalmente, el aumento de esta modalidad de hospedaje viene causando presión sobre los precios de viviendas de uso residencial, ya que resulta a los propietarios más atractivo ofrecer viviendas turísticas, limitando así la oferta de viviendas para residir. También acarrea impactos en la gentrificación turística y en el aumento de conflictos de convivencia por conductas disruptivas, pues muchas de estas viviendas son usadas de forma descontrolada por los huéspedes.
Ante este panorama, la Alcaldía de Cartagena, en un trabajo mancomunado entre la Secretaría de Turismo, Secretaría de Hacienda y Secretaría de Planeación, prepara un proyecto para regular dichos alojamientos. Es de precisar que las viviendas turísticas, solo deben tener como documentación para funcionar el Registro Nacional de Turismo, de acuerdo a las normas mencionadas previamente y el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo; no obstante, algunas en la ciudad operan sin el mismo.
¿Qué busca el Distrito?
La Secretaría de Planeación Distrital ve oportuno identificar, vigilar y analizar los cambios de uso que se le está dando a las viviendas en Cartagena, dado que en los últimos años miles de predios estarían cambiando de uso residencial a turístico (uso comercial) con los efectos que ello genera en el mercado inmobiliario de la ciudad. Lea también: Desmonte de Aquarela avanza a buen ritmo: se inició la segunda fase
“Consideramos pertinente evaluar mecanismos de ordenamiento territorial que permitan delimitar las zonas donde las viviendas de uso exclusivamente turístico puedan operar”
Camilo Rey, secretario de Planeación.
Desde la Secretaría de Turismo sostienen que es indispensable formalizar y regular las viviendas de renta corta, mediante ciertos aspectos operativos, logísticos y normativos, para ofrecer un turismo responsable y sostenible en la ciudad.
“La regulación que establezcamos y posteriormente los controles y vigilancia a las viviendas de renta corta, nos permitirán mejorar la competitividad y ofrecer una experiencia de calidad a los turistas que nos visitan, tanto nacionales como extranjeros”
Teremar Londoño, secretaria de Turismo.
Por su parte, la Secretaría de Hacienda indicó que con dicha regulación se pretende reducir las diferencias en las cargas impositivas entre los establecimientos hoteleros y de alojamiento y las viviendas turísticas formalizadas, pues los primeros, a diferencia de los otros, deben cumplir con el pago de varios tributos, entre ellos Impuesto al Valor Agregado, Impuesto de Renta Hotelero, Impuesto de Industria y Comercio y la contribución parafiscal.
“Nos corresponde disminuir las brechas tributarias entre establecimientos hoteleros y de alojamiento con las viviendas turísticas, ofreciendo una competencia equilibrada entre ambos y alcanzando mayor tributación por parte de los prestadores formalizados”,
María Camila Salas, secretaria de Hacienda.
Panorama en otras ciudades
Si bien la regulación de las viviendas turísticas en Colombia es bastante superficial, las actuales alcaldías de Medellín y Bogotá presentaron recientemente nuevas propuestas para reglamentar estos alojamientos. En ciudades del mundo como Ámsterdam, Berlín, Nueva York hay mayores avances.
En Ámsterdam (Países Bajos), por ejemplo, se les exige a los propietarios de viviendas turísticas que se registren en el ayuntamiento y obtengan una licencia; las viviendas turísticas solo se pueden alquilar un máximo de 30 días al año y se les aplica un impuesto municipal a los ingresos por alquileres turísticos.
En Berlín (Alemania) se requiere un permiso especial para alquilar viviendas turísticas a corto plazo; sin embargo, están prohibidas en algunos barrios y solo se pueden alquilar un máximo de180 días al año.
Por su parte, en Nueva York (Estados Unidos) está prohibido el alquiler de apartamentos enteros a corto plazo cuando los propietarios no están presentes; las viviendas turísticas deben obtener una licencia de hotel para operar y realizan inspecciones regulares para garantizar que las viviendas turísticas cumplan con los estándares de seguridad y calidad.