Ocean Tower fue un exclusivo proyecto hotelero y de apartamentos que comenzó a construirse en 2012 y que debía entregar sus primeras unidades en 2015; no obstante, nueve años después, la estructura de 27 pisos se encuentra abandonada y en obra gris. Los compradores de apartamentos interpusieron una acción de grupo para despertar de esa pesadilla.
Maqueta del edificio Ocean Tower.
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“En este proyecto se alcanzó a terminar la obra negra y es lo único que está construido. Son dos torres varadas. Lo que sucede es que el grupo Ocean decidió suspender la obra sin dar mayores explicaciones”, expuso, en mayo del año pasado, Jorge Durán, abogado de la firma Tribin Asociados a El Universal.
Y continuó: “Después de eso nos contactaron los clientes y se interpuso una acción de grupo, previamente a eso se hizo una inspección judicial. Lo cierto es que una vez iniciada la acción de grupo se demoró más de un año en ser admitida porque hubo un problema de la judicatura”.
La acción de grupo contra Ocean se radicó en Bogotá, porque la mayoría de los demandantes provienen de la capital y Alianza Fiduciaria (uno de los demandados) tiene sede en la capital.
Volviendo al pasado, en algún punto un grupo de inversionistas intentó hacer acercamientos para rescatar el proyecto, lo que provocó expectativa en los compradores ante las eventuales las propuestas que les harían. “Están interesados en que saquen el proyecto adelante porque, de una u otra manera, eso representa una solución”, agregó Durán.
Sin embargo, el Consejo de Estado golpeó primero y ordenó al Distrito de Cartagena a intervenir las obras del frustrado proyecto.
La posesión
El 16 de junio de 2022 salió la convocatoria para los agentes liquidadores especiales que aspiraban a gerenciar el proceso de intervención, con el acompañamiento del Distrito de Cartagena.
“Una vez tengamos conformada la lista de mínimo tres agentes liquidadores, Control Urbano iniciará el proceso de selección del agente especial que hará la intervención”, señaló Carlos Eduardo Martínez Marulanda, en su momento director de la Oficina de Control Urbano del Distrito de Cartagena, en diálogo con El Tiempo el año pasado.
Y continuó: “Tenemos los requerimientos de los compradores que han solicitado la intervención por parte de la Oficina de Control Urbano del Distrito de Cartagena. Para realizarlo, tuvimos que reglamentar funciones de vigilancia y control para tener reglas claras, que el Distrito antes no tenía, y así tomar posesión de las sociedades y proyectos siniestrados, como es el caso de Ocean Tower”.
Cabe recordar que en 2022 la Procuraduría profirió pliego de cargos a cinco exdirectores administrativos de Control Urbano de la Secretaría de Planeación de Cartagena. Esto, debido a la presunta omisión en el control y vigilancia a la construcción del edificio Ocean Tower. Los implicados fueron Olimpo de Jesús Vergara Vergara (2016 – 2017), Héctor Antonio Anaya Pérez (2017), Ana Ofelia Galván Moreno (2017 – 2018), Édgar Marín Támara (2018 – 2019) y Luz Mercedes Simarra Navarro (2019).
Según el bufete de abogados Tribín Asociados S.A.S., entre los integrantes del grupo Ocean se encuentra el empresario Sergio Torres Reatiga y su hijo Javier Torres Vergara, contratistas cercanos a la familia Char de Barranquilla; además de los empresarios de la construcción Carlos Collins y Gilberto Álvarez Mulford.
La Alcaldía, “en un hecho sin precedentes”, como lo calificaron, tomó posesión en agosto del año pasado del inmueble, a través de la Dirección de Control Urbano de la Secretaría de Planeación. La diligencia consistió en un operativo en el que se le impusieron sellos a la obra y se posesionó el agente especial o liquidador, quien figura ahora como gerente de la sociedad.
El operativo del Distrito contó con el acompañamiento de la Personería Distrital, la Oficina de Gestión de Riesgo de Desastres y la Secretaría de del Interior, como dependencias garantes del proceso.
Esta acción administrativa se desarrolló en cumplimiento de la resolución 5915 del 10 de agosto del 2023, mediante la cual se ordenó la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes de la sociedad Grupo Ocean S.A.
“Esto es un hecho histórico para Cartagena, porque es la primera vez que el Distrito hace toma de posesión de una sociedad que ha incumplido sus obligaciones con los adquirientes de vivienda. Y es el resultado de un trabajo acumulado de más de un año, del equipo de la Dirección de Control Urbano”, aseveró Martínez Marulanda, quien aseguró que una de las motivaciones principales ha sido darle garantías a quienes invirtieron sus recursos en Ocean Tower.
La condena a Alianza Fiduciaria S.A.
Antes de acabarse el 2023, en diciembre, la Superintendencia Financiera de Colombia condenó a la sociedad Alianza Fiduciaria S.A. a indemnizar los perjuicios causados a Graciela Rincón, una compradora del proyecto inmobiliario en Cartagena, Ocean Tower.
Juan Carlos Orjuela Cortés, abogado de Rincón, aseveró que Alianza Fiduciaria falló en su faceta de aportar confianza a los inversores; por ende, la demanda.
“Con la demanda buscamos que se declarara la responsabilidad de la sociedad fiduciaria con ocasión del incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales y que son connaturales a este tipo de proyectos. Así las cosas, una vez concluido el debate probatorio, la Superintendencia Financiera encontró serias falencias e irregularidades en la gestión de la sociedad fiduciaria y la condenó a reintegrar los dineros aportados por Graciela Rincón, para la adquisición del apartamento 2208 del complejo Cartagena Ocean Tower”. La señora entregó 500 millones de pesos en su momento.
Por consiguiente, Alianza Fiduciaria tendrá que pagar aproximadamente 800 millones de pesos por conceptos de indexación, o sea, traer lo pagado por Rincón a la actualidad en cuanto a los ajustes financieros y de inflación.
Una parte la debe pagar la aseguradora La Previsora S.A., en virtud de una póliza que tenía Alianza Fiduciaria.
La Superintendencia Financiera concluyó que las acciones y omisiones en que incurrió la sociedad Alianza Fiduciaria S.A., fueron determinantes para la suspensión del complejo Cartagena Ocean Tower, en el que participaron un número importante de compradores a la largo y ancho del país, que hasta el día de hoy no han obtenido una respuesta que les devuelva la esperanza de que les sean devueltos los recursos que invirtieron ya hace más de diez años.
“Este fallo contribuye a dotar de herramientas a los consumidores financieros cuyos derechos vienen siendo vulnerados por el actuar de las sociedades fiduciarias que se apartan de sus compromisos y deberes y permiten que las constructoras dilapiden impunemente el patrimonio de tantos ciudadanos, quienes se vinculan a estos proyectos por la confianza que les genera la presencia de tales entidades”, expuso Orjuela.
Así mismo, señalo que: “El camino para lograr que se resarzan los perjuicios causados en proyectos inmobiliarios inconclusos es la Acción de Protección del Consumidor Financiero que permite que se examine la conducta de la sociedad fiduciaria y en general de las entidades financieras que en muchas ocasiones lesionan la dignidad de sus clientes y usuarios.”
El fallo en comento es de primera instancia y es susceptible del recurso de apelación ante la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá.
En la sentencia proferida por la Superintendencia Financiera de Colombia se reseña que Alianza Fiduciaria faltó a sus deberes legales y contractuales, propiciando la situación que hoy afecta a los inversionistas.
En efecto, el fallo de la Superintendencia da cuenta de las fallas en el estudio de la solvencia y capacidad técnica y jurídica del fideicomitente constructor, gerente y promotor, Grupo Ocean S.A., que con un capital de 60 millones de pesos pretendió desarrollar un proyecto inmobiliario cuyos costos directos e indirectos superaba los 43 mil millones de pesos.
Así mismo, se determinaron graves falencias en la validación del punto de equilibrio del proyecto establecido por la sociedad constructora sin validación por parte de la sociedad fiduciaria, que de igual manera incumplió su deber de establecer que estuvieran aseguradas las condiciones técnicas, jurídicas y financieras para que el proyecto llegara a feliz término, llegando al extremo de posibilitar la desviación de recursos del proyecto en cuantía estimada superior a los 20 mil millones de pesos.