Un catastro multipropósito y permanentemente actualizado, es la base fundamental para la toma de decisiones en materia de ordenamiento territorial, urbanismo y políticas públicas, especialmente, en el sistema tributario de una ciudad. Su implementación se hace indispensable, sobre todo, en tratándose, de urbes desiguales. Lea: Los descuentos más altos del Predial en el país están en Cartagena
El ordenamiento territorial, el urbanismo, constituyen el fundamento que transversaliza todo proceso de avalúo o actualización catastral. No solo porque así las normas que rigen este proceso lo contemplen, sino porque es el principal insumo cuando se pretende darle valor económico a cualquier predio o zona; sobre todo, en una ciudad tan desigual como la nuestra.
Una ciudad como Cartagena, caótica, sin autoridad, insegura y con un ordenamiento territorial caduco, que lleva más de 11 años sin un urbanismo serio, que es gobernada en esta materia, mediante circulares y conceptos emitidos por la Secretaria de Planeación Distrital, a beneficio de quienes lo solicitan y, últimamente, por los jueces administrativos, se hace muy difícil definir zonas económicas homogéneas y, mucho más, realizar una actualización catastral.
En un ordenamiento territorial y urbanismo disfuncional como el nuestro, para poder realizar cualquier avalúo predial, debe irse de la mano, además de la normatividad urbana vigente, de las condiciones fácticas que el desorden y la falta de control urbano ocasionan. Expongamos algunos ejemplos.
En la ciudad, a ciencia y paciencia de las autoridades de control urbano, se han venido construyendo rascacielos en cualquier lugar, sin los parqueaderos suficientes para albergar la densidad habitacional, sin mejorar la oferta de agua potable y alcantarillado para la zona, y sin generar un metro cuadrado de espacio público nuevo, como es el caso más emblemático, el del barrio Torices.
Para ojos profanos en urbanismo, las zonas donde se ubican estos rascacielos, deberían aumentar su valor comercial. Pero resulta que desde el punto de vista del concepto de hábitat, debe ser lo contrario. Por la sencilla razón que, primeramente, el alcantarillado se ha desbordado, sus calles son verdaderas cloacas y los olores nauseabundos pululan el ambiente; segundo, los vehículos que no encuentran parqueaderos dentro de las edificaciones, estacionan en la vía publica, no solo empeorando la movilidad del sector, sino perturbando los predios vecinos; y por último, las mismas zonas verdes fundacionales del barrio, son las que deben atender a la nueva población, ibídem de que, en la práctica, el uso turístico dado a estas nuevas edificaciones, han desnaturalizado el uso residencial de baja densidad que le dio el modelo de ocupación de la ciudad, en el POT del año 2001.
Otro buen ejemplo es el barrio de Manga, sofocado completamente por la alta densidad poblacional, la movilidad y la zona de influencia del Centro Histórico, el Fuerte del Pastelillo y el valor patrimonial de algunas casas, que afectan a sus vecinos colindantes con restricciones urbanísticas. Lea: Piden suspender el cobro del impuesto predial y revisar operador
En estos barrios de alto valor predial, donde existen inmuebles que pueden alcanzar el estrato 6, se debe ser muy cuidadoso al tratar de extender las zonas homogéneas, porque nuestra estructura y perfil urbano son muy disímiles. No es lo mismo, evaluar un predio que disponga de sus parqueaderos reglamentarios, a otro que carezca de ellos o sean insuficientes, aunque colinde un edificio estrato 6. De igual forma, no es lo mismo, tratar con predios que tienen su área y medidas reglamentarias de acuerdo a la actividad o uso de la zona, que aquellos que no cumplen. Estos inmuebles, urbanísticamente, carecen de valor, porque no se podría construir en ellos, si se trata de lotes, o ampliar, si ya están construidos.
En las zonas por donde se han construido las troncales de Transcaribe, pasa un fenómeno muy peculiar, que varios predios han quedado sin los retiros reglamentarios sobre estas vías. A estos predios esa obra pública no los ha valorizado, sino todo lo contrario.
El sector del barrio Martínez Martelo, otrora residencial, que ha sido carcomido por el cáncer del Mercado Bazurto y todas esas demás zonas residenciales, que fueron invadidas irregularmente por otras actividades de alto impacto, como industrias, hospitales, clínicas, centros comerciales, prostíbulos, cantinas, etc, debe dársele un trato diferencial en materia de avalúo catastral.
Unas de estas zonas degradadas por el uso del suelo, es el barrio el Bosque, de casas residenciales inmensas con patios y árboles frutales, que la maraña de la actividad industrial y del comercio pesado han destruido. Quienes se han resistido a abandonar el barrio de sus padres, abuelos, de sus cuitas, han visto como su calidad de vida se ha perdido.
En un barrio tan uniforme como Castillogrande, también se debe actuar con cuidado al definir una zona homogénea, dado el alto valor de la tierra. Para poder construir un multifamiliar, se requiere un lote de 25 metros de frente, por 30 metros de fondo, en teoría, pero quienes tratamos con promotores inmobiliarios y constructores, sabemos que para que este sea rentable, por lo menos, se deben agrupar dos lotes. Por ello, en esta zona, un predio que no cumpla con cualquiera de estas medidas, y aun cumpliéndola, sino no tiene opción de desarrollo, no debe dársele el mismo valor del metro cuadrado definido para la zona.
Pero si en los estratos altos llueve, en los bajos es peor. No nos imaginamos, un aumento de este impuesto en los estratos 1 y 2 en las proporciones en que ha aumentado en la ciudad. Ya sobre este tema nos hemos referido en Revista Metro, en la columna, Tributos para una ciudad desigual. Lea: “Secretaría de Hacienda no fija avalúos catastrales”: Distrito aclara dudas
Para estos estratos bajos, sugerimos que la base predial se cruce con el Sisbén 4 y los nuevos estudios de riesgos a una escala de detalle, que permita su evaluación predio a predio, si es que este insumo lo tiene la Secretaria de Planeación Distrital.
La ciudad necesita la actualización catastral para acometer las grandes obras que se requieren con urgencia, como el Plan Maestro de Drenajes Pluviales, pero debe hacerse bien hecho y no a la carrera.
Por ello, las inquietudes ciudadanas en torno al nuevo avalúo catastral, en algunos casos, son perfectamente valederas y comprensibles
Las actualizaciones catastrales no son para promover la gentrificación, aumentando descomedidamente el valor de la tierra para quienes no tengan con que pagar sus impuestos, les toque vender para trasladarse a la periferia.
El problema de actualización catastral, antes que un problema jurídico, es técnico, y como tal, debe tratarse. Le sugerimos a quienes se sientan inconformes o maltratados con la actualización catastral, que hagan sus propios avalúos y con fundamento en ellos, impugnen la decisión.